KAD JE NEKRETNINA VRSTA ULAGANJA

Kupnja nekretnina najozbiljnija je vrsta ulaganja i po iznosu i po trajanju te traži ozbiljan pristup. Ne upuštajte se u to bez dubinskog promišljanja o svim prednostima i nedostatcima takve odluke.

Ulaganje u nekretnine u našoj zemlji tradicionalno se smatra najboljom vrstom ulaganja iako ga naši građani više smatraju oblikom dugoročne štednje i čuvanja vrijednosti nego ulaganjem u klasičnom smislu.

No prethodne krize, pandemija koronavirusa ili potres u Zagrebu mogu doslovce preko noći promijeniti potražnju, a time i vrijednost stanova i kuća na tržištu nekretnina.

Pritom je potražnja različita za dvije potpuno različite kategorija kupaca.

Prva su kategorija ljudi kuji kupuju drugu, treću ili čak i četvrtu nekretninu, a druga su kategorija kupci prve nekretnine, trenutačno ponajviše potaknuti državnim subvencijama kojima se plaća od trećine do polovine rate kredita.

Kad pogledamo Hrvatsku kroz prizmu njezinih regija, cijene nekretnina kreću se različitom dinamikom: snažno rastu (ali i padaju) u Zagrebu i na Jadranu, dok su ti intervali na ostalim područjima skromniji s uvijek nešto manjim interesom za kupnju.

Potražnja koja u pravilu povećava vrijednost nekretnina često je uvjetovana promjenjivim faktorima:

  • gospodarskim kretanjima, zaposlenosti i interesom za kupnju nekretnine
  • turističkom sezonom
  • razinom kamatnih stopa u bankama na stambene kredite
  • prirodnim katastrofama.

Osim kod kupnje, nema dodatnog poreza

U Hrvatskoj je, za razliku od nekih drugih zemalja, vlasništvo nad nekretninom u kojoj se živi za većinu građana tradicionalno obvezna odluka, a ako posjeduju dodatne nekretnine, često ih vide kao priliku za dodatnu zaradu iznajmljivanjem.

Hrvatska zasad ne planira uvoditi poseban porez na vlasništvo nad nekretninama, što ih u neku ruku favorizira nad ostalim vrstama ulaganja (primjerice, u dionice ili štednju).

No imajte na umu da kupnja nekretnine kao vid ulaganja za budućnost donosi višestruke specifičnosti, dodatne troškove, ali i rizike:

  • Važni su kvaliteta gradnje i lokacija: iznimno je važno prije odluke o kupnji dobro provjeriti energetski certifikat kuće ili stana i sve važne elemente kvalitete gradnje – parkete, stolariju, sanitarije, ventile, sustav grijanja, kvalitetu protuprovalnih vrata, vlažnost prostora i dr. Često se pri odabiru primarno gleda lokacija, no bez visoke kvalitete prostora, ali i uređenoga vanjskog okoliša, moguće je da ćete platiti znatno više nego što ćete nekretninom dugoročno dobiti.
  • Vrijednost nekretnina može naglo rasti i padati: jednom stvoreni nekretninski „balon“ uslijed rasta cijena koji nije uzrokovan rastom plaća, zaposlenosti i ostalim makroekonomskim pokazateljima uvijek se na kraju ispuše. Ako kupujete nekretninu u pogrešnom trenutku, odnosno u trenutku kad je cijena iznad razine koja je uvjetovana makroekonomskim temeljima, nećete moći ostvariti povrat novca prodajom u vrijeme pada zbog ekonomske ili druge krize.
  • Treba vam odjednom velika količina novca: za razliku od drugih ulaganja, ako nemate odgovarajući novac na svom računu, nasljedstvo ili poslovnu dobit, vjerojatno se za kupnju nekretnine morate zadužiti u bankama. Tad za realizaciju stambenog kredita podliježete procesu provjere kreditne sposobnosti, mogućim dodatnim troškovima i dugoročno ste ovisni o kretanju kamatnih stopa (ako niste ugovorili fiksnu kamatnu stopu za vrijeme cijelog razdoblja otplate kredita). Ako ostanete bez posla, suočit ćete se s problemom otplate kredita i naći se u egzistencijalnom riziku, bez obzira na to što banke za kraće razdoblje nude mogućnost moratorija.
  • Nekretnine su same po sebi nelikvidna imovina: ako vam hitno zatreba novac, teško da ćete dobiti traženu cijenu u kratkom roku.
  • Nekretnine su stalna ulaganja: za očuvanje vrijednosti kupljene kuće ili stana potrebne su povremene manje ili veće investicije i adaptacije, a to posebno vrijedi za nekretnine starije gradnje.
  • Nekretninu je potrebno osigurati: posljednji potres u Zagrebu, ali i moguće ostale izvanredne nesretne okolnosti poput požara ili poplava uslijed kvara na instalacijama, traže stalnu i obveznu zaštitu nekretnine preko različitih vrsta osiguranja.
  • Ako nekretninu iznajmljujete, računajte da se cijena najma može mijenjati: morat ćete tijekom duljeg razdoblja biti spremni često mijenjati najmoprimca s kojim je potrebno ugovorom detaljno urediti prava i obveze kako biste bili pravno sigurni da ćete nekretninu očuvati. Regulirani je najam uz plaćanje poreza obveza, a sve su druge kombinacije riskantne i za najmodavca i za najmoprimca. I osnovno je pravilo da ukupni prihod od iznajmljivanja nekretnine mora biti bar za jednu kunu veći od ukupnih troškova njezina održavanja – troškova popravaka, dogradnji, osiguranja i troškova otplate kredita pomoću kojeg je nekretnina kupljena.
  • Ulažite u zajedničke prostore: ako ste vlasnik stana, surađujte s ostalim suvlasnicima i redovito plaćajte pričuvu jer kvaliteta stubišta odražava i vrijednost vašeg stana.

Kad su nekretnine u pitanju, postoji na dulji rok više usputnih ulaganja, ali i neizvjesnosti. Stoga se ne upuštajte olako u kupnju nekretnine i dubinski promislite o svim prednostima i nedostacima takve odluke.